Verwalter von Wohnungseigentum benötigen rechtliche, kaufmännische und technische Kenntnisse
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Wohnimmobilienverwalter sind gut beraten, zeitnah zu überprüfen, ob ihre Qualifikation auch künftig noch den gesetzlichen Anforderungen genügt. Denn ab dem 1. Juni müssen sie regelmäßig über eine Zertifizierung verfügen.
Seit dem 1. Dezember 2023 besteht ein grundsätzlicher Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Dabei gab es eine Übergangsfrist: War der Verwalter bereits am 1. Dezember 2020 für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tätig, gilt er der Gemeinschaft gegenüber als zertifiziert – allerdings nur noch bis zum 1. Juni 2024.
Wohnimmobilienverwalter sollten deshalb möglichst rasch überprüfen, ob ihr Unternehmen über die notwendigen Qualifikationen verfügt oder ob sie den Nachweis des zertifizierten Verwalters in Form einer erfolgreich abgelegten Prüfung benötigen.
Hintergrund ist die Novellierung des Wohnungseigentumsrechts durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16. Oktober 2020, das für Verwalter und Besitzer von Eigentumswohnungen viele Veränderungen brachte. Unter anderem wurde der Anspruch für Wohnungseigentümer festgeschrieben, dass ein nachweislich qualifizierter Verwalter bestellt wird.
Die Neuregelung des ursprünglich aus dem Jahre 1951 stammenden Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) führte mit § 26a WEG erstmals den "zertifizierten Verwalter" ein: So darf sich nennen, wer erfolgreich eine entsprechende Prüfung bei der Industrie- und Handelskammer absolviert hat.
Mit "Verwalter" gemeint sind dabei unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung befasste Personen, also diejenigen, die die Eigentümerversammlungen leiten oder außerhalb einer Versammlung als Verwalterin oder Verwalter Entscheidungen treffen. Nicht betroffen sind beispielsweise Hausmeister oder Führungskräfte, die ausschließlich Leitungsaufgaben in Immobilienverwaltungsunternehmen wahrnehmen.
Soweit die Verwaltung und Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums beziehungsweise Sondereigentums nicht durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, müssen Letztere nach dem neuen WEG künftig eine "ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung" beschließen – dazu zählt insbesondere auch die Bestellung eines "zertifizierten Verwalters".
Diese Regelung sollte ursprünglich ab dem 1. Dezember 2022 greifen, doch wurde doch wurde die Anwendbarkeit auf den 1. Dezember 2023 verschoben. Zudem gelten Verwalter, die bereits am 1. Dezember 2020 für eine bestimmte Eigentümergemeinschaft tätig waren, dieser gegenüber bis zum 1. Juni 2024 als "zertifizierte Verwalter". Außerdem sind Immobilienkaufleute, Absolventen eines Hochschulstudiums mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt und andere einschlägige Berufsbilder einem "zertifizierten Verwalter" gleichgestellt, ohne dass eine Prüfung abgelegt werden muss.
Darüber hinaus gilt: Wenn weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen, ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und/oder weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer dies ausdrücklich verlangen, kann auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verzichtet werden.
Die Zertifizierung ist keine gewerberechtliche Voraussetzung für die Erteilung einer Erlaubnis nach der Gewerbeordnung; Verwalter können ihrer Tätigkeit also grundsätzlich auch ohne Zertifizierung nachgehen.
Zudem hat die Zertifizierung keinen Einfluss auf die in der Gewerbeordnung festgeschriebene Weiterbildungspflicht: Auch zertifizierte Verwalter müssen sich im Umfang von 20 Stunden binnen drei Kalenderjahren weiterbilden.
Mit der IHK-Prüfung erbringt eine Verwalterin/ein Verwalter den Nachweis, dass er oder sie über die für diese Tätigkeit notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.
Die Prüfung ist nichtöffentlich. Sie setzt sich aus einem schriftlichen (90 Minuten) und einem mündlichen Teil (mindestens 15 Minuten) zusammen und darf wiederholt werden. Erfolgreiche Absolventen erhalten eine Bescheinigung, wenn sie die Prüfung insgesamt bestanden haben.
Die ersten Prüfungen sind erfolgt. Die DIHK-Bildungs-gGmbH hat dafür gemeinsam mit Fachleuten aus der Praxis die Prüfungsaufgaben erstellt. Grundlage war der im März 2022 veröffentlichte Rahmenplan "Zertifizierter Verwalter nach § 26a Wohnungseigentumsgesetz", in dem die DIHK gemeinsam mit einem Expertengremium und drei Fachverbänden der Immobilienwirtschaft die Lernziele zusammengefasst hat.
Dieser Rahmenplan beschreibt, was die Teilnehmenden eines entsprechenden Lehrgangs über die Immobilienwirtschaft allgemein sowie über rechtliche, kaufmännische und technische Grundlagen wissen sollten. Damit bildet er die Basis für die Erstellung von lernzielorientierten Prüfungsaufgaben und die Gestaltung von Vorbereitungslehrgängen:
