Eine der zentralen Neuerungen ist die Einführung eines klar definierten Standard‑Modells für Wohngebäude. Die bisherigen Schreiben arbeiteten nur mit allgemeinen Wertungen; das neue Schreiben schafft eine strukturierte, dreistufige Systematik:

• sehr einfacher Standard
• mittlerer Standard (Regelfall)
• sehr anspruchsvoller Standard 

Für die Einordnung maßgeblich sind ausschließlich die vier „zentralen Ausstattungsmerkmale“: Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster.

Erstmals wird detailliert festgelegt, wann eine Standardhebung vorliegt und damit eine wesentliche Verbesserung beziehungsweise Anschaffungs- oder Herstellungskosten entstehen. Eine solche Hebung wird grundsätzlich angenommen, wenn mindestens drei dieser vier Bereiche deutlich verbessert werden – oder in bestimmten Fällen in Kombination mit einer Erweiterung bereits bei zwei Bereichen.

Diese Präzisierung bringt mehr Rechtsklarheit, insbesondere bei komplexen Modernisierungsvorhaben.

Klarere Abgrenzung von objektiver und subjektiver Funktionstüchtigkeit

Das Schreiben unterscheidet deutlich zwischen objektiver und subjektiver Funktionstüchtigkeit eines Gebäudes:

• Objektive Funktionstüchtigkeit: Ein Gebäude ist objektiv nicht nutzbar, wenn wesentliche Teile nicht funktionieren (zum Beispiel ausgefallene Heizung). Aufwendungen zur Wiederherstellung führen zu Anschaffungskosten.
• Subjektive Funktionstüchtigkeit: Baumaßnahmen, die erforderlich sind, um die konkret vom Erwerber geplante Nutzung zu ermöglichen (zum Beispiel Umbau von Wohnraum zur Zahnarztpraxis), führen ebenfalls zu Anschaffungskosten. 

Die Vielzahl expliziter Beispiele soll die steuerliche Einordnung vereinfachen.

Herstellungs- und Erweiterungstatbestände neu strukturiert

Die Abgrenzung von Herstellungskosten wird neu geordnet und mit zahlreichen Klarstellungen versehen:

• Vollverschleiß: Liegt ein vollständiger baulicher Verschleiß vor, kann selbst eine umfassende Sanierung als „Herstellung eines neuen Gebäudes“ gelten.
• Funktionsänderung: Wird ein Gebäude derart umgestaltet, dass es seine Prägung verliert (zum Beispiel mehrere Wohnungen → Arztpraxis), entstehen Herstellungskosten.
• Erweiterungen: Der Begriff wird breit definiert und umfasst jede Vergrößerung der nutzbaren Fläche sowie Substanzmehrungen, die die Nutzungsmöglichkeiten erweitern (zum Beispiel Dachgaube, Außentreppe, Sauna).

Diese Systematisierung soll die konsistente Anwendung in der Steuerpraxis erleichtern.

Neuordnung der Regeln zur wesentlichen Verbesserung

Das Schreiben betont, dass eine wesentliche Verbesserung nur dann vorliegt, wenn der Gebrauchswert des Gebäudes insgesamt gegenüber dem ursprünglichen Zustand deutlich steigt – etwa durch eine Standardhebung gemäß der neuen Klassifikation.

Zudem klärt das BMF:

• Eine zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung führt nicht zu Herstellungskosten (zum Beispiel Austausch veralteter, aber funktionsfähiger Installationen ohne Standardhebung).
• Auch eine Sanierung in Raten kann in Summe eine wesentliche Verbesserung darstellen, wenn eine planerische Gesamtmaßnahme vorliegt und die Arbeiten binnen drei Jahren erfolgen.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Neuausrichtung und Rechtsprechungsintegration

Das BMF integriert die umfangreiche BFH‑Rechtsprechung der vergangenen Jahre und schafft klare Leitlinien:

• Einbeziehung aller Instandsetzungs‑ und Modernisierungsaufwendungen, einschließlich Schönheitsreparaturen, in die 15 Prozent-Grenze innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung.
• Mieterabfindungen gehören ausdrücklich nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten.
• Verdeckte Mängel zählen dennoch in die 15 Prozent hinein, sofern sie bereits bei Erwerb vorhanden waren.
• Taggenaue Berechnung der Dreijahresfrist; bei nicht fertiggestellten Maßnahmen sind die Leistungen zeitanteilig zu schätzen.
• Nachträgliches Über‑ oder Unterschreiten der 15 Prozent-Grenze ist ein rückwirkendes Ereignis (§ 175 AO) und führt zu Bescheidkorrekturen.

Bautechnisches Ineinandergreifen: neue Beispiele, neue Relevanz

Das Schreiben erweitert die bisherige Verwaltungspraxis:

• Aufwendungen sind insgesamt als Herstellungs- oder Anschaffungskosten zu behandeln, wenn sie bautechnisch ineinandergreifen (zum Beispiel Wasserrohrverlegung im DG → Folgeschäden im EG).
• Kleines „Add‑on“ ohne technischen Zusammenhang – etwa vollständiges Neuverfliesen eines Bades im Zuge einer anderen Maßnahme – bleibt hingegen Erhaltungsaufwand. 

Neue Aussagen zur Feststellungslast und Mitwirkungspflicht

Erstmals wird ausführlich geregelt:

• Die Feststellungslast für das Vorliegen von Anschaffungs‑ oder Herstellungskosten liegt beim Finanzamt.
• Steuerpflichtige haben eine erhöhte Mitwirkungspflicht, insbesondere bei fehlender Dokumentation des Ursprungszustands.
• Liegen starke Indizien für eine umfassende Modernisierung nahe (zum Beispiel Grundsanierung kurz nach Erwerb), kann die Behörde auf eine Standardhebung schließen.

Das BMF-Schreiben finden Sie hier.